易配金股票配资平台午评:探底回升释放重磅积极信号

C114中国通信网 中字

2008年发生于美国的金融风暴,引起了世界范围的经济危机,因而此次金融风暴的始作俑者,便是房地产投资这么冷。 任何抹黑均需舆论的推波助澜,的话,便绝不会发生抹黑。抹黑房地产亦是如此。房地产开发商要想自房地产市场谋求暴利,要捕杀一批无良专家、教授,急速公布“权威性观点”,证实房地产的“刚性需求”,让人们认为房价会大涨,导致公众的心理萧条。那些近期绝不需住房的人就提早购房,有时候而且将儿子、孙子的房子均买下了。对于那些炒房客来说,亦是大量购置房地产,透过“时间差”低价买低价卖牟利。 笔者于《杠杆并购,撬走谁的财富?》一文已阐述,人们均期望透过“杠杆”购房,使用银行的钱炒房,最为小限度地减少自己的投资风险,提升投资回报率。 金融机构亦乐此不疲,由于人们抢购住房,市场之上对于货币的需求减少,货币便成了紧俏商品,金融机构就可透过剧烈贷出货币赚取越来越低利润。一般来讲,存款利率高于贷款利率,银行便是透过存款和贷款的利差挣钱。借以增加利润,银行只余放贷款,但是银行绝不能将储户的存款均贷出来,由于储户也许实时有大量帐户,这便需银行拿出存款的一定比例放到中央银行当作准备金。这是一种保险措施,避免银行将所有存款均贷出来,以防于爆发挤兑时难以偿还因而破产。 如果准备金率作为20%,这便使得银行吸取100亿元的存款,要拿出20亿元放在央行,可以将余下的80亿元放贷。假如经济绝不发生问题,银行的准备金率愈低,银行的利润愈高,由于供放贷挣钱的钱难了。 假如将这80亿元均用作住房抵押贷款,银行便没钱再次放贷了。遂,他们便透过“孙孙悟空变变变”技法,急速“拷贝”这80亿元,试图作为银行开创越来越余的利润,这便是金融学之上所讲的“期货”。 “期货”便是银行将对于数万购房者的债权放到一个池子里面,制成证券于市场之上披露转让给投资者。因为这些证券均有房地产做抵押,所以亦叫资产支持证券(ABS)。资产期货的前提是基础资产能造成现金流,所以基础资产的现金流越平稳的、愈难遭预料,资产证券化亦愈难。ABS分有所不同层次,以此吸纳有所不同风险偏西糟糕的投资者。层次级别愈低,风险愈大,投资回报率愈低;层次级别愈高,风险愈小,投资回报率愈低。银行贷出来的80亿元获得一堆欠条,将这一堆借条期货销售量之后,亦将80亿元的现金收了回去,再度用作住房抵押贷款,原本的80亿元现在便变为了160亿元,利润亦便减少了一倍。假如将全新减少的80亿元的抵押贷款再度制成证券(二级期货),便亦回去80亿元,住房抵押贷款总额便达了240亿元,利润便减少了两倍。如此重复,可三级证券化,而且四级证券化,银行利润遭急速缩小。 自某种角度讲,这种方法绕开了金融监管系统,免交准备金,缩小房贷规模,抑制了房地产市场的伪造繁荣,孕育了房地产泡沫。 过去,银行领取一笔贷款要严苛审核借款人的还贷能力,力主将贷款风险降到最高限度。期货之后,因为ABS于市场之上遭集中的投资者买走了,银行担负的贷款违约风险便集中了,银行对于借款人信誉度的关注逐渐减少。借以余放贷,某些放贷人而且和借款人密谋虚假文件赚取贷款,这便造成了违约率较低的次级住房抵押贷款。 期货派生出许多怪异的现象,很多透过住房抵押贷款买房的人,亦会出售ABS,这便非常在将自己打给银行的欠条亦予买了回去,自己往自己借贷买房。美国经济学家、诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨(Joseph E. Stiglitz)说:“期货的假设是每分钟生于一个傻瓜;资本主义使得于全球找这些傻瓜,结论找到遍地均是。” 2001年至2005年,美国次级住房抵押贷款占住房抵押贷款的比例改由8%下降到20%,其中大约有80%遭期货。2006年年之中,房价于峰值发生拐点,银行见遭担保的住房起升值,就下调可变利率贷款利率,这便减少了购房者的还贷压力,很多人起债权人,炒房者眼看房地产“大势已经去”,亦起囤积住房或是索性债权人。这时,银行交还很多遭担保的住房,因而住房急速升值让银行资产持续下滑,除此之外要缴纳高额的房产税,银行亦决意将手中的住房销售量,有的银行而且将一套别墅价钱一美元转让。 当房价跌到不如担保贷款额度时,这对于营运担保贷款的金融机构来说便资不抵债,就有银行倒闭。只要破产一家小银行,便会造成“多米诺效应”,其他银行亦争相破产,资金链断裂,整个经济陷入停顿状态。 我们应自美国改由房地产泡沫断裂引起的金融风暴之中吸取教训,对于“期货”某种要慎之又慎,切莫让房地产沦为经济的坟墓。借以避免住房融资这么冷,必需降低住房空置率,尽早于全国范围推展房产税,对于超面积住房征税高额房产税,将此税用作经济适用房建设,将闲置住房尽早逼向市场,让人绝不敢随意囤房、炒房。

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